成交量二连涨！佛山楼市迎来“小阳春”

3月通常是楼市一年当中首个交易旺季，俗称“小阳春”。今年，佛山楼市的“小阳春”如期而至，佛山房产信息网数据显示，3月第三周、第四周（3月17日至30日），佛山商品住房成交量实现二连涨，创下年内新高。

回稳的行情背后，佛山楼市供求两端也呈现出一些新特征。看需求端，二手房市场升温速度明显高于一手房，“卖一买一”的改善性购房需求增多，120平方米及以上面积住房成交占比继续上升；看供给侧，今年，“好房子”等相关表述被首次写入国务院《政府工作报告》，土地出让条件优化使得开发商有更大空间升级产品和服务，更加宜居的第四代住宅（城市森林花园住宅）“浮出水面”。

2025年1-3月佛山贝壳新房各面积区间成交占比。来源于佛山贝壳研究院

成交新高

周度住宅网签突破2000套

去年9月26日中央政治局会议召开后，多项房地产政策陆续出台，政策效应持续时间较长，带动第四季度佛山楼市“翘尾”收官。今年，受春节假期影响，佛山楼市直到3月后半段，回暖势头才逐渐显现出来。

其中，3月第三周（3月17日至23日），佛山一手房网签725套，环比上升18.08%；二手房网签1320套，环比上升8.46%。这是年后住宅周度网签首次破2000套。

第四周（3月24日至30日）涨势延续，一手房网签959套，环比大幅上升32.28%；二手房网签1333套，环比上升0.98%，这是二手房连续第八周环比上升，二手市场维持高位运行。本周，佛山楼市供给端表现也更加积极，一手房新增预售333套、新增预售面积4.36万平方米，预售套数环比上升39.92%。

对于不少开发商来说，继开展“春节不打烊”活动，逆势夺取蛇年“开门红”之后，3月的“小阳春”是不可错过的销售节点。“3月楼盘来访对比上月增加60%，成交金额提升53%，目前已超额完成月度销售任务。”位于南海狮山的保利·湖光里项目负责人介绍，来访以狮山本地购房者为主，另外增加了部分桂城、广州的外溢客群，趁着这一波热度，楼盘将继续加推别墅产品。同样感受到市场的暖意，招商华玺项目在最近开放了二期样板房，做好了开盘准备。

一边是开发商积极造势，另一边政策利好的支撑效应持续释放。贝壳研究院佛山分院院长董晓丹分析，目前，佛山无论从首套房认定标准、房贷利率，还是公积金、购房入户政策等，都有利于购房者“按需上车”。

房贷成本方面，根据3月20日公布的新一期LPR，5年期和1年期利率均维持不变，佛山银行5年期以上首套房贷利率为3.0%（即LPR-60BP），处于历史低位。另一个好消息是，4月1日起，佛山市个人住房商业贷款将可以转为公积金贷款，市民在满足一定条件的情况下申请“商转公”，可以减轻偿还房贷的压力。

同时，佛山房价经历近4年的调整周期，去年底佛山租金回报率已达到2.9%，高于五年期定期存款利率，与新增首套房贷利率（3.0%）基本持平，“意味着当前买房的风险已大大减少。”董晓丹说。

需求之变

改善性购房需求成主力

改善性购房需求是支撑本轮“小阳春”行情的主要力量。

事实上，过去一年来，尽管小户型成交占比仍然更大，但大面积改善房市场走强的特征已愈发明显，从供应端看，120-144平方米及144平方米以上产品供应比例上涨，尤其144平方米以上产品占比涨幅达10%；从需求数据看，佛山新建住宅套均成交面积从2021年的111平方米上升到了去年的117平方米。

今年3月1日至30日，佛山贝壳新房成交情况显示，120平方米及以上面积占比从22.77%左右上升至近28.70%，100平方米以下户型占比则从49.5%缩减至44.22%。

“当前，佛山主力购房人群以改善型购房者为主。”中指研究院华南分院研究总监杨永俊表示，伴随多年来楼市的快速发展，市场供求关系发生转变，刚需性住房需求出现下滑，改善性住房需求逐步占据主导地位，“卖一买一”置换购房的人群比例较高，这类人群对较高的房价接受能力更强，户型上更偏向于140平方米以上的大平层产品。

多个楼盘的销售情况印证了这一点。据了解，主打改善性市场的东建映月湖壹号，仅2月成交额就突破了2.3亿元，3月有望冲刺新高，一些企业老板选择320平方米大户型产品后，再推荐亲戚购买。在保利阅江台江缦，3月来访的近300批购房者中，几乎都是冲着大面积改善房来的，月度成交同比增长了7.7%。招商华玺一期243平方米户型总价约1300—1500万元，320平方米户型总价则高达1700—2200万元，“已经卖得所剩无几。”项目销售人员表示。

对此杨永俊认为，佛山产业相对发达，民营经济活跃，财富效应显著，购房需求较为旺盛。根据《2024胡润财富报告》，佛山拥有73300户富裕家庭（资产超600万元），排行全国第八；拥有30400户高净值家庭（资产超过1000万元），排行全国第九。

长远来看，房地产市场回稳的关键在于产业和人口。2023年末佛山市常住人口为961.54万人，全年增长6.3万人，近10年来年均增长约10万人，“随着落户政策 ，持续流入的人口将为房地产市场活跃提供坚实基础。”杨永俊说。

造“好房子”

地产“生态”加快重塑

大面积、改善性购房需求背后，是购房者对居住品质的追求。今年，“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”等内容被首次写入国务院《政府工作报告》，3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》。

佛山正加快打造更多安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅。戴嘉信 摄

可以预见的是，更多“好房子”入市，将加快重塑房地产市场的生态。造“好房子”，是今年佛山楼市供给侧的“重头戏”。

去年底，佛山首个“第四代住宅”试点项目官宣，选址位于三水区西南街道河口居委会“隔涌”（土名）地块。“城市森林花园住宅”也称“立体园林绿色生态住宅”，又称“第四代住宅”，建筑的垂直绿化率超过占地的100%，可提高城市绿化率，缓解城市生态环境压力，改变城市热岛效应，有效降低PM2.5，改善人们的居住环境。3月28日，该地块项目正式动工，主打大平层，预计今年四季度入市。

就在三水项目动工的前几天，南海区狮山镇也挂牌了一块“靓地”，试点“第四代住宅”。根据《佛山市南海区关于提升城市建设品质优化房地产项目（城市森林花园住宅）试点实施方案》，城市森林花园住宅是以每户拥有面积不大于套内建筑面积的40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。目前申请建设的试点项目拟采用空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅共同规划建设的方式。

“好房子的评判标准是多元的，不是新规报建楼盘、实得率高就一定是好房子，而是从业主的角度，住起来舒心、安心的就是好房子。”贝壳研究院认为，新时期的好房子需要具备空间布局合理、居住舒适度高、生态环境友好、智能化服务程度高等特征。

董晓丹表示，当前土地出让条件优化，开发商有更大空间升级产品和服务，可以尝试更多创新设计，落地绿色建筑技术，加强产业协同，引入智能化应用，打造出从外观到内在都具有革新迭代意义的好房子。

撰文：华声宇

【作者】 华声宇；戴嘉信

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端