为什么村证
村证是指 一些城中村利用本村的集体土地自行开发的村民福利房，这类房屋存在以下特点和问题：
土地性质受限
村证房是建立在农村集体土地上的房屋，而集体土地的性质决定了其使用和流通的限制。集体土地不允许自行开发房地产，只能用于满足本村村民的自住需求，不允许作为商品房对外销售。
没有独立产权
村证房没有在房管局进行备案，也没有正式的房产证，因此被归类为“小产权房”。这意味着村证房没有独立的产权，无法在市场上进行合法交易，也不能用作抵押贷款。
销售对象限制
村证房只能销售给本村村民，并且可以在村民内部转让，但不允许作为商品房对外销售。
法律风险
由于村证房没有合法的房产证，因此在涉及拆迁或其他法律纠纷时，持有村证房的人可能面临权益无法得到充分保障的风险。此外，村证房在交易过程中也存在诸多不确定性，如无法进行正规抵押和买卖等。
城市管理难度
城中村自建、自卖“村证房”主要以“小片开发”为主，导致城市不像城市、农村不像农村，给城市的科学规划、成片开发、整体实施带来难度，也影响了城市功能的进一步完善和城市整体竞争力的提升。
综上所述，村证房的存在主要是由于城中村利用集体土地进行自主开发，以满足村民的住房需求。然而，由于土地性质和产权方面的限制，村证房在流通、交易和法律保护等方面存在诸多问题，需要购房者和投资者在购买时谨慎考虑。
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